Heiz-/Betriebskosten allgemein

Besteht eine Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung?
Bei Gebäuden mit zwei oder mehr Wohnungen hat der Eigentümer die Pflicht, die Kosten verbrauchsabhängig mit seinen Mietern abzurechnen.

Wo ist die verbrauchsabhängige Abrechnung geregelt?
Die "Verordnung über die verbrauchsabhängige Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung" wurde 1981 eingeführt und war eine Folge des Energieeinsparungsgesetzes und den Energiekrisen aus den 1970er Jahren. Sie wurde 1984, 1989 und 2008 novelliert und stellt die rechtliche Grundlage und das Regelwerk zur Durchführung der jährlichen Wärmekostenabrechnung dar. In der Heizkostenverordnung ist geregelt, dass in zentral beheizten Mehrfamilienhäusern eine Abrechnung nach Verbrauch zu erfolgen hat und wie abzurechnen ist.

Welchen Zweck hat die Abrechnung nach Verbrauch?
Die verbrauchsabhängige Abrechnung trägt ganz erheblich zum bewussten Energie- und Wasserverbrauch und damit zum Klimaschutz bei. Untersuchungen zeigen, dass alleine durch das Vorhandensein von Messgeräten Einsparungen bis zu 25% möglich sind. Nur wenn der Verbrauch gemessen wird, gehen wir sparsam mit den Ressourcen um. Pauschale Verteilungen fördern dagegen Verschwendung. Die verbrauchsabhängige Abrechnung ist eine der günstigsten Möglichkeiten der Energie- und Kostenersparnis und in der Heizkostenverordnung verbindlich vorgeschrieben.

Ist eine Kaltwasserabrechnung vorgeschrieben?
Zur Messung des Kaltwasserverbrauchs besteht für Bestandsgebäude nicht in allen Bundesländern eine gesetzliche Verpflichtung. In Neubauten schreiben die Länderbauordnungen jedoch im Regelfall seit Mitte der 90er-Jahre die Abrechnung von Kaltwasserkosten nach Verbrauch vor. Dennoch ist es heute auch in der überwiegenden Zahl der vor den 90er-Jahren erbauten Gebäude zweckmäßig den Kaltwasserverbrauch zu messen. Das ist eine sinnvolle Maßnahme zur Verbrauchssenkung bei stetig steigenden Wasserkosten.

Wie lang ist ein Abrechnungszeitraum?
Der Abrechnungszeitraum beträgt in der Regel zwölf Monate. Ob er im Sommer oder im Winter beginnt und endet, wird vom Gebäudeeigentümer festgelegt. Das Mietrecht verlangt einen höchstens 12-monatigen Abrechnungszeitraum. (Landgericht Leipzig, 17.06.2004, Az. 12 S 1657/04 - Landgericht Düsseldorf, 18.03.1997, Az. 25 S 554/96 und Amtsgericht Waiblingen, 27.03.1987, Az. 9 C 2528/86)

Kann der Ablese- und der Abrechnungszeitraum abweichen?
Der Abrechnungszeitraum kann bis zu wenigen Wochen vom eigentlichen Ablesezeitraum der Messgeräte abweichen. (Oberlandesgericht Schleswig, 04.10.1990, 4 RE-Miet/1/88) Bei elektronischen Geräten, die den Stichtag speichern, wird der Verbrauchswert zum festgelegten Stichtag festgehalten.

Können die Heizkosten gleich nach der Ablesung genannt werden?
Bei Heizkostenverteilern ist es technisch bedingt nicht möglich, schon während der Ablesung zu sagen, welche Heizkosten entstanden sind. Der Preis einer Verbrauchseinheit ist nicht jedes Jahr gleich, sondern von Energiepreisen und Witterungsbedingungen abhängig. Zudem kann besonders bei Heizkostenverteilern nach dem Verdunstungsprinzip die Gesamtanzahl der Verbrauchseinheiten von Jahr zu Jahr schwanken. Erst nach der Auswertung aller Ableseergebnisse eines Gebäudes steht der Kostenanteiler einer Wohnung fest.

Kann schon bei der Ablesung gesagt werden, welche Kosten zu bezahlen sind?
Zum Zeitpunkt der Ablesung können bei keinem Gerätetyp schon Angaben über die Höhe der zu erwartenden Kosten gemacht werden. Für die Heiz- und Wasserkostenabrechnung sind weitere technische Daten, die zu verteilenden Energie- und Wasserkosten, sowie die Auswertung der Ablesungen aller Nutzer notwendig. Ableser können deshalb über die Höhe der Abrechnung keine Auskunft geben.

Warum bekommt man nach einer Zwischenablesung keine Abrechnung?
Eine Heizkostenabrechnung ist mit einer Zwischenablesung nicht sofort möglich. Dazu werden die gesamten Brennstoff-/Energie- und Nebenkosten sowie de gesamten Verbrauchseinheiten des Gebäudes benötigt. Die Abrechnung eines ausgezogenen Mieters kann deshalb erst mit der nächsten turnunsmäßigen Gesamtabrechnung für das ganze Gebäude erstellt werden. (Amtsgericht Bückeburg, 12.03.1992, Az. 43 C 488/91). Der Hausbesitzer ist allerdings dazu berechtigt, von dem ausziehenden Mieter eine angemessene Vorauszahlung zu verlangen.

Können die Stromkosten für den  Betrieb der Heizungsanlage (Betriebsstrom) auch ohne separaten Stromzähler umgelegt werden?
Da in vielen Fällen die installation eines separaten Stromzählers zur Erfassung des Stromverbrauchs für den Betrieb der Heizungsanlage aus wirtschaftlichen Gründen nicht sinnvoll ist kann auf eine Pauschalberechnung zurückgegriffen werden. Die pauschalen Betriebsstromkosten sollten 5-8% der Brennstoffkosten nicht übersteigen. (Amtsgericht Hamburg, 26.02.1988, Az. 44 C 1275/87)

Können die Mietkosten für Rauchwarnmelder umgelegt werden?
Ob die Miete von Rauchwarnmeldern auf die Mieter umlagefähig ist, ist nicht abschließend geregelt.
Das Landgericht Magdeburg hat am 27.09.2011 entschieden (AZ 1 S 171/11), dass die Kosten der Anmietung und Wartung von Rauchwarnmeldern zu umlagefähigen Kosten nach § 2 Nr. 17 BetrkV gehören.
Dem gegenüber steht ein Urteil des Landgerichts Hagen vom 04.03.2016 (Az. 1 S 198/15), wonach die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern keine umlegbaren Betriebskosten sind, weil diese Kosten an die Stelle von Anschaffungskosten treten. Anschaffungskosten, beispielsweise der Kaufpreis, sind einmalige Kosten und keine regelmäßig anfallenden Kosten.